Jak a podle čeho vybrat vhodný pozemek pro dřevostavbu
Redakce | Pondělí, 24. srpen 2020 |
Hledání pozemku pro stavbu našeho nového domova není snadnou záležitostí; rozhodování vychází z různorodé směsi hledisek a podmínek. Nikdy asi nenajdeme naprosto ideální pozemek, ale snažme se po prvotním okouzlení oprostit všech emocí a podívejme se na vyhlédnuté místo z čistě pragmatického úhlu pohledu.
Výběr místa pro život
Ve výběru místa pro život hraje roli celá řada hledisek. Některá z nich jsou pouze pocitová či emoční, některá zcela pragmatická. Stejně jako podoba budoucího domu je i jeho širší okolí poměrně intimní a osobní záležitostí a může se tedy zdát, že další element, navíc v podobě cizího odborníka – architekta, celou záležitost jen zkomplikuje.
Opak je pravdou. Výběrem pozemku totiž ovlivňujeme celou škálu různých faktorů, které si teď, kdy stojíme možná doslova na zelené louce, ani neuvědomujeme: třeba spotřebu energie budoucího domu nebo následnou prodejní cenu celé nemovitosti.
V principu je možné stavební pozemky rozdělit do dvou základních skupin – na nově připravené lokality nabízené zpravidla developery, a pozemky individuální, které mohou být uprostřed stávající zástavby, na jejím okraji nebo úplně mimo ni, například někde na polosamotě. Každá skupina má své výhody a specifika a paušálně odmítat jednu nebo druhou možnost by bylo krátkozraké.
Foto: Martin Zeman
Pozemek na poli za vesnicí
Často se setkávám s tím, že pozemky čerstvě rozdělené pro novou výstavbu bývají nejméně vhodné. Nebo v lepším případě jejich většina. Stavební parcely vznikající často na polích či loukách v těsném sousedství stávající zástavby se plánují pouhým pragmatickým tahem čar na geometrickém plánu bez přihlédnutí k charakteru navazující zástavby.
K jejich rozdělování se málokdy využívá služeb urbanisty nebo architekta, snad jen s výjimkou nutného napojení na stávající dopravní a inženýrskou infrastrukturu. Není divu, že nákup pozemku v rámci developersky připravené lokality zdaleka nedává záruku dobrého rozhodnutí.
Výhodou je samozřejmě (zpravidla) dokončená infrastruktura v podobě přípojek inženýrských sítí a příjezdových komunikací. Ale podívejme se třeba, jak je řešeno stání vozidel návštěv. Že ho nikde nevidíme? Bohužel to není žádná výjimka.
Lokality, které se dnes zastavují, nezůstaly po staletí neobydlené bezdůvodně. Setkáváme se tak s místy, kde se prohání vítr nebo hrozí bleskové povodně z přilehlých polí. Že stavět v zátopové oblasti není zrovna nejvýhodnější, pochopí asi každý. Ale že vítr může zásadně ovlivnit spotřebu energie budoucího domu, to možná každému tak jasné není.
Parcelace developerských lokalit nezřídka nebere ohled na ideální orientaci domu na pozemku. Parcely s plánovaným příjezdem z jižní strany nejsou žádnou výjimkou. V čem je problém? Před jižní fasádou, která bude s největší pravděpodobností prosklená, se sice bude rozkládat celá zahrada, povede přes ni ale příjezd k domu a také silnice. A ta může být poměrně rušná...
Ideální je pozemek s příjezdem od severu, na němž je zónování kompozice domu a zahrady naprosto bezproblémové. K domu pak přiléhá ze severní strany příjezdová komunikace a třeba i stání pro auta a před jižní fasádou je pak zahrada oddělená od ruchu ulice. Dům je pak možné správně dispozičně rozvrhnout na chladnou (služební) část u severní fasády a teplou jižní část s maximálním prosklením pro tepelné zisky v zimě.
Ideální výchozí podmínky má samozřejmě jen minimum pozemků; zpravidla se musíme vypořádat se situací, kdy dům bude různě orientován vůči světovým stranám. Ani v případě zmíněného příjezdu z jihu není úplně prohráno, ale osobně doporučuji takový pozemek volit jen v případě, že ostatní hlediska tento handicap výrazně kompenzují.
obr.: Ideální zónování pozemku se stavbou: hlavní fasáda směřuje k jihu, na opačné severní straně je přístupová cesta a místo pro parkování. Kýženému stavu ale do cesty postavila překážka v podobě vedení podzemního komunikačního kabelu (viz obr. vpravo): změnou umístění stavby na pozemku se logicky musela změnit i dispozice domu a využití pozemku. Ilustrace: PRODESI
Pozor na věcná břemena!
Okolí vyhlédnutého pozemku v budoucnu může vypadat jinak, než jak možná tvrdí prodávající. To, zda se místo slibovaného hřiště nechystá silniční obchvat obce, prozradí pohled do územního plánu. Zrada však může číhat také přímo na pozemku, o který máme zájem – to kdybychom přehlédli věcné břemeno, které na něm vázne.
Co je věcné břemeno
Věcné břemeno patří mezi věcná práva k věci cizí a vzniká na základě smlouvy o zřízení věcného břemene. Omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch jiného tak, že vlastník je povinen něco strpět, nebo něčeho se zdržet. Ten, kdo má z věci prospěch, je oprávněný z věcného břemene; ten, kdo je v právech omezen, je povinný.
Věcné břemeno dává oprávněnému možnost užívat nemovitost nebo její část (doživotní bydlení původního majitele v domě, užívání části zahrady, průchod pozemkem), povinnému se nařizuje strpět takové užívání oprávněného. Jednoduše řečeno: zřízené věcné břemeno znamená nějaké omezení v užívání pozemku v náš prospěch (omezen je například soused), nebo neprospěch (omezeni jsme my ve prospěch souseda).
Druhy věcných břemen
Pokud je v neprospěch pozemku věcné břemeno zřízeno, neznamená to ještě, že s ním pozemek budeme kupovat. Pokud by totiž břemeno bylo spojeno s osobou (původního vlastníka), prodejem by zaniklo. S věcným břemenem pozemek koupíme jen tehdy, pokud je spojeno s vlastnictvím nemovitosti. Prodej v tom případě vliv nemá, věcné břemeno trvá dále.
Věcná břemena se dělí i podle druhu povinností. Obsahem věcného břemene může být povinnost něco strpět (chůzi či jízdu po dané, často geometrickým plánem oddělené části pozemku). Může se jednat i o povinnost něco konat (dávat původnímu vlastníkovi část úrody ze zahrady) nebo povinnost něčeho se zdržet (nechovat domácí zvířata v určité části zahrady)
. Podle úplaty pak existují úplatná a bezúplatná věcná břemena; případnou výši úhrady si strany dohodnou ve smlouvě. Můžeme tak pořídit pozemek s úplatným břemenem v náš prospěch: přes část našeho pozemku povede sousedova přípojka kanalizace, za což nám bude soused platit dohodnutou částku. Naopak se může stát, že se nám líbí pozemek, jehož sítě jsou uloženy v louce patřící sousedovi, který od nás může (ale nemusí) požadovat úhradu za zřízení věcného břemene.
Co vyčteme z listu vlastnictví
Z listu vlastnictví (LV), který získáme na katastrálním úřadu nebo informativním dálkovým přístupem na http://nahlizenidokn.cuzk.cz, zjistíme rozměr pozemku, způsob jeho využití (zda je to pozemek stavební) a jestli se nejedná o pozemek ve zvláštním režimu (může ležet v památkově chráněném území). List vlastnictví prozradí, zda prodávající je jediným majitelem a na základě jakého nabývacího titulu (kupní smlouva, darovací smlouva) jej získal.
A konečně je patrné, jestli pozemek není zatížen věcným břemenem. Pokud ano, najdeme zde datum sepsání smlouvy o zřízení věcného břemene, zda je břemeno úplatné a vyznačeny jsou právní účinky vkladu práva. Věcné břemeno zřízené v neprospěch pozemku nalezneme v oddílu C (Omezení vlastnického práva). Vázne-li na pozemku věcné břemeno, chtějme vidět smlouvu o jeho zřízení: z ní zjistíme, zda je věcné břemeno úplatné a kolik za něj budeme případně platit.
Připravila: Alena Gembalová
Pozemky s neopakovatelnou atmosférou
Koupit či zdědit pozemek ve stávající zástavbě nebo na nějakém atypickém místě s krásným výhledem do krajiny, to je sen určitě každého stavebníka, jen málokomu se ale nakonec splní. Výhodou pozemku v intravilánu vesnice či města je samozřejmě jeho již ustálená urbanistická i sociální struktura – víme přesně, co stojí v bezprostředním i vzdálenějším okolí a kdo bude náš soused. Takové pozemky mají své neopakovatelné kouzlo, ať je to vzrostlá zeleň nebo už zmíněný výhled.
Mohou mít však také svá rizika: pořízení chybějící technické infrastruktury (zejména inženýrských sítí) může být složité, ne-li dokonce nemožné, potenciálně nebezpečným faktorem může být ale třeba i soused – starousedlík. Ze své praxe bohužel vím, že právě sousedské vztahy a případný soused „věčný stěžovatel" jsou asi tou nejhouževnatější překážkou.
Doporučuji také předem zjistit co nejvíce informací o pozemku a jeho širším okolí. Setkat se s různými regulacemi a omezeními až v době, kdy neseme na stavební úřad ohlášku stavby, by bylo velmi nepříjemné. Ostražití buďme zejména při koupi pozemku v citlivých krajinných oblastech či památkových zónách.
obr.: Ilustrační obrázek z CHKO Lužické hory. Takovou podobu tu mívaly dřevostavby před několika staletími zcela běžně. Pro nás z toho vyplývá určité omezení v podobě přísnějších regulativů předepisujících podobu každé stavby ve výjimečné lokalitě. Foto: Pavel Horák
Kritéria, která spolurozhodují: podloží, infrastruktura i zeleň na pozemku...
Při vybírání konkrétního stavebního pozemku budeme určitě zvažovat také jeho velikost a proporce. Budeme-li stavět typový dům, jehož velikost známe předem, je vhodné udělat si základní rozvahu o umístění domu i dalších staveb na pozemku, a to s přihlédnutím k zákonným podmínkám (odstupové vzdálenosti) a případným dalším omezujícím kritériím definovaným v regulativu.
Mějme na paměti, že již při výběru pozemku ovlivňujeme celkové náklady na stavbu a následný provoz domu. Asi není nutné zvlášť zmiňovat, že svažité pozemky generují vyšší náklady na založení objektu a jejich využití je složitější (například hrát fotbal na svahu je dosti obtížné). Pokud by ale měly být tyto nevýhody vykoupeny dechberoucím výhledem do okolní krajiny, budeme často raději „válet sudy", abychom o takový pozemek nepřišli.
obr.: Výhled z terasy jednoho rodinného domu měl přes jezírko směřovat na vesnici a hřbety kopců v pozadí. Majitel sousedního pozemku měl ale o využití své parcely jasno. Foto: Martin Zeman
Takové samozřejmosti, jakými by měly být návštěva obecního a stavebního úřadu, nahlédnutí do územního plánu či výpis z katastru nemovitostí, jsou asi dostatečně známé a není třeba se o nich podrobněji zmiňovat. Na výběr pozemku však mohou mít vliv i další kritéria:
1. Morfologie pozemku
Nenechme se mýlit: lidské oko dokáže klamat. Kdo se do vyhlédnutého pozemku zamiluje, snadno vidí i v prudkém svahu „skoro rovinu". Obecně je tedy vhodné mít možnost nahlédnout do geodetického výškového zaměření, protože z mých zkušeností vyplývá, že pozemek je zpravidla minimálně jednou tak svažitý, než se zdá prostým okem. Na naprosté rovině jsem navrhoval dům snad jen jednou nebo dvakrát ve své dosavadní kariéře. Klientů, kteří přišli na první schůzku s informací, že mají pozemek na rovině, bylo naopak nepočítaně.
obr.: Pozemek skoro na rovině nemusí být pro stavbu domu překážkou, jen je třeba počítat s tím, že bude třeba přesouvat větší množství zeminy nebo oslovit šikovného architekta, který svažitý pozemek zahrne do projektovaní. Foto: Pavel Horák
2. Stavby na pozemku
Kromě svažitosti terénu může být také komplikací stávající stavba. Někdy se jedná o drobnou chatičku, jindy to může být třeba pozůstatek rozsáhlého stavení s hlubokými základy nebo nestabilním podsklepením. Nejde samozřejmě o neřešitelný problém, pokud budeme předem počítat s navýšením rozpočtu.
Foto: Dreamstime
3. Dostupnost a přístup
Samostatnou kapitolou při zvažování pořízení nemovitosti je dostupnost pozemku a příjezd k němu. Dostupnost asi zváží každý sám – záleží na tom, jak daleko budeme mít do zaměstnání, do školky a školy, ale třeba i do nemocnice. Řada stavebníků však podceňuje přístupovou cestu, a to nejen vzhledem k dopravě materiálu na stavbu. Těsné sousedství s komunikací může být stejně tak výhodou jako nedostatkem. Frekventovaná silnice může být rušivým elementem, nepříjemná může být i dálnice či železniční koridor ve větší vzdálenosti. I s tím se ale dá relativně dobře pracovat, ale měli bychom tyto aspekty vnímat jako určité kritérium při rozhodování o koupi. Hluk může být navíc velmi proměnlivý v různém čase a ročním období, jeho přenos ovlivňuje nemálo i počasí.
obr.: Stavební pozemek svých snů se podaří najít jen málokomu ale říká se, že kdo hledá, ten najde. Hledejme tedy raději déle a řiďme se nejen pocity ale také rozumem. O tom, zda budeme ve svém novém domově spokojeni, rozhodují kromě krásného okolí také tak pragmatcké záležitosti jako je v zimě prohrnováná cesta nebo dostatečná kapacita elektrické přípojky. Foto: Martin Zeman
4. Infrastruktura
Náklady na provoz nového domu ovlivňuje nejen již zmíněná orientace ke světovým stranám, ale také technická infrastruktura, která je na místě k dispozici. V zásadě je důležité, aby na pozemku existovala (nebo mohla být zřízena) elektrická přípojka; bez plynu se v případě moderní úsporné dřevostavby zcela určitě obejdeme, vodu a odpad lze vyřešit studnou a jímkou. Bedlivě však kalkulujme náklady na jejich pořízení a v případě kanalizační jímky také na její provoz.
Foto: Dreamstime
5. Geologické podloží
To, co se skrývá pod na pohled obyčejnou loukou, odhalí pouze sonda do podloží. Svým klientům vždy doporučuji nechat ji provést, protože odhalí případná nemilá překvapení, která bohužel často čekají skrytá v podzemí, ať už jde o nestabilní podklad nebo třeba vysokou hladinu spodní vody. Ale také například „přílišná stabilita" v podobě skalního podloží (navíc často nerovnoměrně rozloženého) je nečekaným, nemalým a nemilým zásahem do rozpočtu stavby.
Můžeme se setkat ale i s jinými „poklady" uloženými v zemi. Pamatuji si na jednu zakázku, kterou zkomplikoval „tajný" sdělovací kabel, o kterém neměl investor ani tušení a který vedl napříč stavebním pozemkem. Jeho existenci jsme vypátrali až při zpracovávání dokumentace a jeho poloha značně zkomplikovala možnosti umístění stavby na pozemku (viz obrázek na straně 23).
Foto: Jiří Ernest
6. Zeleň na pozemku
Naopak vítaným prvkem je vzrostlá zeleň na pozemku, který zrovna kupujeme. Nezapomínejme ale na to, že právě vzrostlé stromy bývají jedním z limitujících elementů pro umístění stavby. Jejich kácení (pokud mají odpovídající velikost) není legislativně úplně jednoduché a novostavbu zpravidla není možné „roztančit" mezi kmeny lesa, byť je to jistě zajímavá a romantická představa.
Každopádně vhodně umístěný strom, který zdědíme spolu s pozemkem od bývalého majitele, je samozřejmě výhrou pro utváření zahradní kompozice i pro klima na pozemku. Hledání pozemku pro stavbu našeho nového domova není snadnou záležitostí; rozhodování vychází z různorodé směsi hledisek a podmínek. Nikdy asi nenajdeme naprosto ideální pozemek, ale snažme se po prvotním okouzlení oprostit od všech citových aspektů a podívejme se na vyhlédnuté místo z čistě pragmatického úhlu pohledu.
Foto: Dreamstime
Článek připravil: Ing. arch. Pavel Horák, Prodesi
Vytvořeno v xart.cz
